LOI SCELLIER PLS (PRET LOCATIF SOCIAL)


Le SCELLIER PLS (n'est plus possible depuis 2011), c'était la possibilité d'investir dans une Opération Immobilière Neuve agréée par l'état et soumise à une Convention locative respectant obligatoirement des Plafonds de loyers et des Ressources de locataires pour pouvoir bénéficier des aides de l'état.


Taux de TVA à 5,5 %
Exonération de la Taxe Foncière durant 15 ans.
Abattement de 30 % sur les loyers
Prêt à Taux Réduit
 







LOI SCELLIER PLS


Suppression du cumul "Scellier - PLS" : pour les PC déposés à compter du 1er janvier 2010 Il est important de noter que les avantages listés dans le chapitre ci-dessous LOI SCELLIER PLS ne concerne plus que les immeubles et logements ayant déposés un permis de construire avant le 1er Janvier 2010. En effet, la Loi de Finance 2010 précise le NON CUMUL entre la Défiscalisation SCELLIER et les avantages liés au régime PLS. La loi interdit pour tous les permis de construire déposés à compter de 2010 le cumul de la réduction d'impôt Scellier de niveau intermédiaire avec le financement par un PLS (qui suppose un conventionnement en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation).

Le législateur a pris acte que les conditions d'occupation d'un logement financé par un PLS (conditions de ressources et de loyers) étant plus strictes que celles du Scellier à niveau intermédiaire (Voir Scellier Carrez), et a fortiori du Scellier libre (Voir Scellier). Cela permet aux investisseurs de logements PLS de bénéficier automatiquement des avantages de la réduction d'impôt Scellier, sans contrepartie sociale supplémentaire. Ce cumul permet une rentabilité incroyablement élevée (taux de rentabilité pouvant atteindre 10 % par an).

Du coup, un contribuable peut encore continuer en 2010 de cumuler la réduction d'impôt « Scellier de base » + la déduction de 30 % sur les loyers avec le financement PLS, mais il devra vérifier avec attention auprès du promoteur la date du dépôt de construire.

La Défiscalisation Scellier avec Prêt Locatif Social s'adresse aux contribuables particuliers qui passent une Convention avec l'état d'une durée minimale de 15 ans (maximum 30 ans).
Seule la Caisse des Dépôts et Consignations et les établissements de crédit bénéficiant d'une convention avec cette dernière (nous consulter) peuvent distribuer un prêt PLS.


LES AVANTAGES DU SCELLIER PLS ?


Les Opérations Scellier financées à l'aide de PLS bénéficient de la TVA au taux réduit de 5,5 % ainsi que de l'Exonération de la Taxe Foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. L'obtention de la TVA au taux réduit est directement liée à l'obtention de la décision favorable de prêt PLS. Lorsqu'un promoteur vend un logement Scellier financé en PLS à l'investisseur, le montant de cette vente est soumis au taux réduit de la TVA. Les Investissements Scellier PLS doivent avoir une quotité qui représente au moins 50 % du prix de revient de l'opération permettant à toutes les opérations financées en PLS de bénéficier de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 15 ans.

Le régime de la TVA à 5,5 %

Dans le neuf : La livraison à soi-même de logements sociaux locatifs est soumise à la TVA au taux réduit de 5,5 %. Ce dispositif permet de laisser à la charge des bailleurs sociaux une charge définitive de TVA à 5,5 % au lieu de la TVA qu'ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des opérations de construction (19,6 %).

Dans l'ancien : Le taux réduit de TVA s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement.

L'exonération de Taxe Foncière

Les opérations financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d'un PLS, sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 ans à compter de l'année qui suit celle de leur réalisation.

Les Prêts avec un Taux réduit

La Caisse des dépôts et consignations ainsi que les établissements de crédit qui ont conclu avec celle-ci une convention sous l'égide de l'Etat sont habilités à consentir les prêts prévus à l'article R. 331-1 et régis par la présente sous-section.

L'octroi du prêt est subordonné à l'obtention de la décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R. 331-3 et R. 331-6 et à la passation par le demandeur d'une convention prévue aux 3° ou 5° de l'article L. 351-2 dont la durée est au moins égale à la durée initiale de la part de prêt qui ne finance pas la charge foncière sans pouvoir être inférieure à quinze ans ni supérieure à trente ans. La conclusion de la convention intervient au plus tard lors de la signature du contrat de prêt.

Le dépôt de la demande de prêt doit être effectué auprès de l'établissement prêteur dans un délai maximum de six mois après la date de la décision favorable précitée, faute de quoi ladite décision est frappée de caducité.

Abattement de 30 % sur les Loyers

LES OBLIGATIONS DU SCELLIER PLS ?


  L'investisseur en Scellier PLS doit gérer lui-même le logement financé par le PLS ou en confier la gestion à un Organisme Agréé par le Ministère du Logement

Une Convention de 15 ans minimun (maximum 30 ans) doit obligatoirement être signée entre l'Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l'objet de la convention.

Les locataires peuvent bénéficier de l'APL si la convention est publiée au bureau des hypothèques ou inscrite au livre foncier.


Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.

Interdiction formelle de louer le logement aux Ascendants ou aux Descendants (ou des conjoints des ascendants, descendants), ni au conjoint du signataire de la convention.

Respect des Plafonds de loyers (1) et des Plafonds de Ressources des locataires (2)

Plafonds de Loyers :
Pendant toute la durée de la convention, l'emprunteur propriétaire bailleur s'engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m2 de surface utile.
Les plafonds de loyers pour les PLS
(1) http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=4456

Plafonds de Ressources des locataire et Conditions de la location :
Pendant toute la durée de la convention, l'emprunteur s'engage à louer à des personnes qui, au jour de l'entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées avec des autres personnes occupant le logement ne dépassant pas un plafond en vigueur.
Pour une entrée dans les lieux en 2009, l'appréciation des ressources se fait avec l'avis d'imposition de l'année 2007.
Les plafonds de ressources
(2) http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=4454

QUELLES SONT LES DEMARCHES NECESSAIRES AU SCELLIER PLS ?



Les Opérations de Promotion Privée sont soumises à des contraintes de commercialisation qui nécessitent un traitement différencié par rapport aux Opérations Locatives Sociales.
Deux possibilités peuvent être utilisées pour ces opérations :
1) La procédure de transfert de prêt
2) La procédure de réservation d'agréments

1° LA PROCEDURE DE TRANSFERT DE PRET



Le transfert des prêts est prévu à l'article R. 331-21 du CCH ; lorsqu'une Opération Scellier est réalisée par un promoteur privé désirant vendre les logements financés en PLS à des investisseurs qui s'engagent à les louer dans des conditions spécifiques, l'établissement de crédit peut lui proposer, dans le cadre du contrat de prêt, de transférer aux acquéreurs finaux tout ou partie du montant du prêt.

Le transfert des prêts PLS peut être effectué tant au profit de personnes physiques que des personnes morales, sans aucune restriction.

La procédure est la suivante.

A. La convention APL

La décision favorable de PLS est établie au nom du promoteur qui en application de l'article R. 331-6 du CCH, a obligatoirement et préalablement signé la convention prévue à l'article L. 351-2 permettant aux locataires de bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL) sous conditions de ressources ; une convention similaire de durée égale à la durée du prêt devra être conclue par les acquéreurs ; nous attirons votre attention sur la nécessité de faire signer à l'acquéreur la convention « ad hoc » correspondant à son statut de bailleur (HLM, SEM, autres bailleurs dont personnes physiques..) de la transmettre au Préfet et simultanément d'adapter par avenant la convention initiale pour en retirer les logements vendus.
Dans un souci de simplification, la convention signée avec le promoteur vaut accord préfectoral au sens de l'article R. 331-21 du CCH qui subordonne le transfert du prêt à un accord du préfet.
Ces conventions, qui s'imposent de plein droit aux propriétaires successifs, doivent être systématiquement publiées (cf. art L. 353-3 et L. 353-4 du CCH).

A.2. La décision de l'établissement financier

A la demande des investisseurs qui auront signé la convention prévue au a1 ci-dessus et au moment de la conclusion de l'acte de vente entre le promoteur et l'investisseur, l'organisme prêteur peut transférer le prêt PLS. Le prix d'acquisition par l'investisseur tient lieu de prix de revient de l'opération pour l'application de l'article R. 331-20 du CCH.

NOTE : Lorsqu'un promoteur réalise une opération financée partiellement en PLS, la vente de logements aux acquéreurs qui mobilisent ce prêt peut concerner des logements non retenus dans la convention initiale signée par le promoteur à condition qu'un avenant à la convention initiale soit conclu pour tirer les conséquences de cette substitution.

2° LA PROCEDURE DE RESERVATION D'AGREMENT



Les promoteurs peuvent ne pas avoir besoin de mobiliser le prêt PLS pour réaliser l'opération. Ils se financent alors classiquement auprès de l'établissement prêteur. Ce financement ne fait pas obstacle à l'octroi de prêts PLS par ce même établissement aux investisseurs finaux, à charge pour ces derniers de souscrire les engagements correspondants.

Il a donc paru possible de simplifier le mécanisme de transfert de prêt qui nécessitait une convention initiale suivie de conventions signées par les acquéreurs en instituant la procédure de réservation d'agréments aux promoteurs qui prennent l'engagement de vendre tout ou partie d'une opération à des investisseurs se finançant en PLS et respectant en conséquence les obligations de location de celui-ci.

La décision de réservation d'agréments vaut décision favorable provisoire. Les agréments réservés seront ensuite utilisés ensuite par les investisseurs au moment de l'achat du logement au promoteur.

Les Investisseurs en « SCELLIER PLS » seront ainsi bénéficiaires de décisions favorables de Prêts Locatifs Sociaux et signeront directement la convention APL.

En aucun cas, la durée de réservation ne peut s'exercer au delà du 31 décembre de l'année en cours ; si la tenue de ce délai est impossible, les agréments réservés doivent être donnés à d'autres investisseurs et une nouvelle réservation pourra être effectuée sur les agréments de l'année suivante.

COMMENT DEFISCALISER AVEC LA LOI SCELLIER SANS LE PLS EN 2012 ?

  Nos suggestions